A aquisição de imóveis na planta requer pesquisa criteriosa por parte do comprador, que pode correr o risco de enfrentar problemas, como o atraso na entrega, índices de reajustes não previstos em contrato, dentre outros. Para evitar que o sonho da casa própria se transforme em aborrecimentos intermináveis, confira algumas dicas.

Analisando a oferta

Ao se interessar por um empreendimento, verifique a qualidade de construção de outros imóveis da mesma construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico. Leve em consideração a infraestrutura do bairro escolhido (transporte público, trânsito, proximidade com hospitais, bancos, padarias, supermercados, etc.).

No estande de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida – sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados – elevador, azulejos, piso, metais, etc. Anote tudo sobre as condições oferecidas: prazo para o início e o término da obra, valor da entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes – que deve ser anual, caso o financiamento seja inferior a 36 meses, e mensal em contratos mais longos.

Saiba que: além dos juros, haverá correção por índice contratado, após a entrega das chaves. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o índice deverá estar identificado. Verifique se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe a existência de multa por atraso na entrega do imóvel.

Guarde todos folhetos, prospectos e anúncios de jornais. O material publicitário também faz parte do contrato – conforme estabelece o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O contrato

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor, ou procure o órgão de defesa do consumidor de seu município.

O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de correção a ser aplicado durante a construção e após a construção e periodicidade de reajuste. Local de pagamento, penalidades em caso de atraso de pagamento das parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa, garagem adquiridas e demais condições prometidas pelo vendedor também devem constar no documento.

Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco e exija uma cópia do documento. O contrato não pode ser redigido de modo a dificultar a sua compreensão. As informações nas cláusulas devem estar dispostas de maneira clara, precisa e ostensiva. Ou seja, sem letrinhas miúdas.

Saiba que: durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC- Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente. Ressaltamos que durante a construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver a cobrança de juros.

*Importante: a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso) atribuída ao consumidor, deve ser atribuída ao fornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção.

De olho nas cláusulas abusivas

Caso a construtora/incorporadora insira em seu contrato cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não aceite. O Procon-SP considera essa prática abusiva, porque permite a variação unilateral das condições contratuais.

Baseado no artigo 39 do CDC, o Procon-SP também entende que são abusivas cláusulas que prevêem a cobrança das seguintes taxas:

– Taxas de assistência jurídica (assistência técnica imobiliária ou SATI): a cobrança não pode ser imposta pela construtora e só deve ser feita se o serviço for solicitado pelo consumidor. A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante;
– Taxa de interveniência: aquela que é cobrada quando o consumidor escolhe outro banco, que não indicado pela empresa;
– Também não pode ser cobrada a taxa de condomínio antes da entrega das chaves.
Atenção: Nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda sem indicação de um profissional da construtora, não pode haver a cobrança da comissão de corretagem.

Consultas importantes

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.

Procure saber quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Outras dicas

Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (artigo 34 da Lei 4.591/64 que dispõe sobre condomínio, edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se). A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do documento.

Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.

E, finalmente, não se esqueça da pesquisa de preços e tenha em mente que o financiamento imobiliário é longo e requer sacrifícios. Portanto, fique atento aos seus gastos.